Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?

Bayda, зачОтный аватар!

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Идите гуглите разницу между ROI и ROIC.

Если Вас не устраивают прямые ссылки и даже с цитатами что такое инвестиции, то тут я уж ничем не могу помочь.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Вы почему-то не ответили, что должно быть в знаменателе в этом случае - 25К (мой вклад) или 50К (вся сумма инвестиций).

В знаменателе будет Ваша инвестиция - 25К. Разница в том, что в Вашем примере оставшиеся 25К - это не Ваша инвестиция, а моя, а в Вашем случае с домом оставшиеся 198К - тоже Ваша инвестиция.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Речь идет о 22К, а не о цене недвижимости!

Речь не о цене недвижимости, а о размере инвестиции, которая в данном случае просто равна цене недвижимости - например, если бы мы с Вами брали этот дом пополам, и Вы вложили свои 22К и взяли бы на 88К кредита, то Ваша инвестиция в данном случае была бы 110К.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Вот Вам наводящий вопрос: Вы можете инвестировать $22К в недвижимость с неправильно подсчитанным коэффициентом ROI "4.36%" или под "6%". Какой вариант Вы выберете?

При равной сумме инвестиции (не сумме расходов из кармана, а именно сумме инвестиции) я выберу вариант под 6%.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: ВОЗВРАТ ИНВЕСТИЦИЙ, который, ЕСТЕСТВЕННО невозможно подсчитать БЕЗ ИНВЕСТИЦИЙ?

Можете не только капсом написать "без инвестиций" но и жирным 42м шрифтом - от этого инвестиции никуда не исчезнут, т.к. если бы не было инвестиций - не было бы и прибыли.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: ROI А (без хелока) = 10%; ROI Б (без хэлока) = 20%.

Не совсем понимаю, что значит в данном случае ROI без хелока - речь идет о двух совершенно конкретных инвестициях, в каждой из которых присутствует хелок (точно так же, как в Вашем доме присутсвует кредит). Дабы сделать пример максимально близким к примеру с вашим домом, забудьте о том, что я сказал, сколько центов в год приносит каждый фонд на каждый вложенный в него доллар. Допустим, есть те же самые два фонда А и Б и Вы сделали в них те же самые инвестиции - 10К плюс 90К кредита в А и 10К плюс 5К кредита в Б. В конце года вы получили чистую прибыль 3556 долларов (10К доход фонда минус 6444 платежей по кредиту) из инвестиции в фонд А и 2028 долларов (3К дохода минус 972 платежей ) из инвестиции в фонд Б. Вопрос тот же: какой будет ROI и какую полезную информацию для сравнения двух инвестиций ROI рассчитанный по Вашей формуле Вам дает?

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Ответ - фонд Б выгоднее.

Вопрос, напомню, был не о выгодности фонда, а о ROI двух конкретных инвестиций - как вы верно подметили в предыдущем посте, это разные вещи.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Именно по-этому нет никакого смысла включать сюда кредит, так как он только переворачивает проценты задом-наперед

Неужели до Вас потихоньку начинает доходить(тфу-тфу-тфу, чтобы не сглазить:) )? Кредит по Вашей формуле действительно переворачивает проценты задом наперед, потому что он учтен в числителе, но не учтен в знаменателе, поэтому Ваша формула бесполезно для подсчетов ROI, когда присутствует кредит. Если посчитать по правильной формуле, где кредит учтен в знаменателе, то никакого переворачивания не произойдет: ROI инвестиции в А = 3.5%, а ROI инвестиции в Б = 13%. (Кстати, я ошибся, по Вашей формуле получается не 3.5% и 2%, а 35% и 20% соответственно.)

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: я же считаю возврат инвестиций (не учитывается размер долга, поскольку она переворачивает проценты).

Вообще то это как раз Ваша формула переворачивает проценты - у Вас получается больший процент для инвестиции в фонд А, который является менее выгодным финансовым инструментом.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Это переливание из пустого в порожнее никуда не ведет.

Да, я думаю пора это заканчивать - в конце концов еще ни разу не удавалось скормить Лорду красную таблетку и вернуть его в реальный мир, данный случай не исключение.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: если доживете до инвестиций в недвижимость

Надеюсь, что не доживу до того, чтобы тратить время на такое.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: то доверитесь профессионалам, которые (за соответственную плату, конечно же!) правильно Вам все посчитают

А Вы, если попросите профессионалов посчитать ROI для вашей недвижимости, пожалуйста не показывайте свои расчеты с 44% - они могут и умереть от смеха.

Цитата
Bayda пишет: Надеюсь, что не доживу до того, чтобы тратить время на такое.

UPD: "На такое" - имелось в виду превращать свой дом в общагу. А так, моя инвестиция в недвижимость на данный момент по вашей формуле приносит ROI 155% в год (по правильной формуле соответсвенно 15.5%). И, кстати, ROI (по любой из формул) по акциям за последние 3 года где-то около 200% в год. Т.е. более 100К чистой прибыли с пассивного дохода за 3 года, поэтому можете строить из себя Уорена Баффета перед кем нибудь другим

Цитата
Policy Of Truth пишет: которые выглядят как попытка "сохранить лицо" доказать честнОму народу обратное.

Да, сдается мне, что Лорд таки выкручивается: ладно, можно не понимать что такое инвестиции, но отрицать, что его формула показывает больший процент для менее выгодного фонда - это уже как-то чересчур.

Цитата
Вячеслав пишет: Хочу только добавить, что ROI - это ВОЗВРАТ вложенных инвестиций.

Да вроде никто не спорит, что ROI - это возврат инвестиций, просто кто-то не осилил, что такое инвестиции, даже с ссылками и цитатами.
Дело даже не в том, что такое ROI, а зачем нужен этот показатель. А нужен он не для того, чтобы всем рассказывать "у меня миллион процентов ROI, потому что я вложил 1 цент своих денег и одолженную тысячу долларов", а для того, чтобы оценивать выгодность разных инвестиций - где больше ROI, туда и вкладываем деньги. Если по формуле Лорда ROI получается больше у фонда А - что-ж, пусть вкладывает в фонд А, в конце концов, это его деньги.

Цитата
Вячеслав пишет: И по идее, Лорду просто следует в течение следующих 2,5 лет вывести за скобки уравнения пресловутые $22.000, полученные из чистой прибыли, то есть вернуть инвестированные деньги.

У Вас представление о экономике не менее причудливые, чем у Лорда: от того, что вы получили прибыль равную сумме инвестиции (для простоты будем считать, что 22К и есть инвестиция) сама инвестиция никуда не денется.

Цитата
Вячеслав пишет: После этого дом будет стоить ему НОЛЬ

Это плохое предложение - если "инвестиция" будет ноль, то согласно формуле Лорда никакого ROI быть не может. Чем он тогда будет хвастаться? Нужно выводить не $22.000, а $21.999 и 99 центов - вот тогда будет ROI, который не стыдно показать

Цитата
Вячеслав пишет: Отсюда вопрос: где еще по мнению участников форума есть интересные регионы с высокими рейтингами школ, хорошими районами, дешевыми ценами и низкими налогами и HOA?

Если угадаете, в каком городе будет HQ2, и купите там домик - будет Вам джек-пот с 40+% настоящего ROI (или 400+% ROI по формуле Лорда, как Вам больше нравится).

Lord_Ehrgeiz, нееее не так! Твердолобые утверждают, что 9.600 от 220.000 - это четыре процента.
А от 22.000 - это всего лишь 960. Именно столько стоят ваши инвестиции.
И тут действительно похвалиться нечем. Вицин, вон, на кошках больше заработал.

Цитата
Policy Of Truth пишет: Lord_Ehrgeiz, нееее не так! Твердолобые утверждают, что 9.600 от 220.000 - это четыре процента. А от 22.000 - это всего лишь 960. Именно столько стоят ваши инвестиции. И тут действительно похвалиться нечем. Вицин, вон, на кошках больше заработал.

Земляк, ты не прав... Хоть и не Борис... Лорд вложил 22.000 и получает с них 9.600 в год. Банковскую ссуду он не вкладывал и ничего за нее не платил. И она, кстати, гасится сама помимо 9.600, поэтому я бы считал реальную прибыль 9600 плюс погашенная часть тела кредита в год. Лично для меня кредитная часть интересна только с точки зрения, что кредит дают из рассчета, чтобы человек мог его выплачивать тратя не более 43% от своего дохода. Отсюда ограничение по сумме кредита и невозможность отхватить слишком большой кусок. Нельзя взять больше, но и меньше брать неразумно. Если бы Лорд купил недвижимость только на свои 22.000 без кредита, это уже было бы совсем другое кино и совсем другие доходы. Поэтому мой план прост и незатейлив: ближайшие два года пахать всей семьей как папы Карлы. Это А) даст накопления на даунпаймент Б) даст хороший доход за последние 2 года для банков. На вскидку: дом за $200.000, даунпаймент $40.000, выплаты по кредиту в районе $1000 в месяц с налогами и страховкой в нормальном месте. По привычке все еще смотрю на Хьюстон... То есть доход семьи на такой дом должны быть грубо около $2500. И при доходе семьи в десятку, можно позволить себе таких дома - четыре. И потом три из них сдать и уже не работать столь упорно. Как говаривал Ходжа Насреддин, сначала ты поработай на свой авторитет, а уже потом он поработает на тебя.

Цитата
Bayda пишет: Можете посмотреть что нибудь в городах, где возврат инвестиций в недвижимость наиболее выгодный - здесь, например, или здесь.

Спасибо.

Цитата
Bayda пишет: а-во вторых, второй и последующие дома Вам дадут не под другой процент.

А это, кстати, интересно. Кто знает, насколько проценты по второй/третьей и т.д недвижимости отличаются от процентов от первой? И почему?

Цитата
Вячеслав пишет: А это, кстати, интересно. Кто знает, насколько проценты по второй/третьей и т.д недвижимости отличаются от процентов от первой? И почему?

Патамушто.

Денег срубить надо на инвесторах.
Риски банкиров нужно оплатить.

При первой будет, если все ок, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ, скажем 3,75%
При второй - 5%.