Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?

Не претендую на исключительную правильньсть суждения, но мне кажется Лорд близок к истине в расчете ROI.
ROI отношение плюсового потока к размеру инвестиций. Кредитную составляющую от банка в расчете капитала я бы не учитывал, она Лорду не принадлежит, а просто заимствована у банка на определенный период с оплатой премии банку за пользование (расходы в числителе). Плюс ежемесячно нужно размер капитала Лорда наращивать на величину, равную ежемесячной сумме основного долга, который Лорд платит банку. Т.к. ежемесячно он по чуть-чуть выкупает дом и его доля в нем растет. Вобщем в числителе Доход от аренды минус расходы (все, включая расходы на ремонт, кредит, налоги). В знаменателе - первоначальные инвестиции+основной долг по кредиту выплачиваемый за период.
Я вижу это так.

В общем, недоразумение видимо вызвано тем, что Policy Of Truth а теперь и sana1971 пытаются посчитать прибыльность ПРЕДПРИЯТИЯ, я же считаю возврат инвестиций. Если Инвестопедия "не впечатляет", то можете гуглить самостоятельно до посинения - how to calculate ROI in real estate - уверяю вас, ребята, отличного от моего способа подсчета вы не найдете!

Policy Of Truth,
я хотел бы попросить у Вас (и у других участников дискуссии) прощения за тон беседы и отмеченные Вами мои слова - я действительно удручен Вашим желанием упорствовать, хотя это и не оправдывает меня.
Забудьте на секунду о домах и кредитах - я, кстати, уже Байде это предлагал - они Вас только путают.
Вот я кладу в "волшебный ящик инвестиций" $22,000 и на четвертый год он начинает мне выдавать $800 каждый месяц. Какой мой Возврат Инвестиций за этот четвертый год??

Кроме того, покажите супруге мою цитату из инвестопедии (которая на английском), напомните, что речь идет НЕ О ПРЕДПРИЯТИИ, и спросите, что она об этом думает. Спасибо!

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: посчитать прибыльность ПРЕДПРИЯТИЯ, я же считаю возврат инвестиций

ROI он и в Африке ROI
Нет таблицы умножения или синуса (как я написал выше) отдельно для резидентов и для бизнеса
Другое дело, что резиденты не ведут учет и не имеют баланса и отчета о прибылях и убытках или доходах и расходах, поэтому и пытаются так сказать на пальцах и руководствуясь собственным разумением сосчитать что-то о чем понятия не имеют
Но вы можете считать иначе конечно

Байда, в Вашем примере - инвестируя в виде первого платежа $500 в недвижимость ценой $100,000, Ваши месячные расходы (ипотека, налог, страховка, PMI) будут примерно равны $800. Если такое жилье сдать за $1,200, то Ваш годовой ROI будет 960%.
Проблема в том, что лично Вы не можете больше купить жилье с первым платежом в $500, так как у Вас уже есть ипотечный кредит.
Вторая проблема в том, что жилье за 100К врят ли можно сдать за $1,200 в месяц.
Но если эти моменты опустить, то все правильно, ROI равен 960%.
Этот показатель используется для сравнения разных инвестиций, как я уже раньше говорил. Вы зря заморачиваетесь кредитом!
Вот у меня есть $22,000

Я могу их положить в сберсчет и через год у меня будет $22,110. Какой ROI?? 0.5%
Могу положить в СиДи, и через год у меня будет $22,330. Какой ROI?? 1.5%
Могу купить долей AFICX и через год у меня [возможно] будет $24,640. Какой ROI?? 12%

Вы понимаете, зачем этот показатель?? Вы. Понимаете. Зачем. Этот. Показатель??
Вы что, действительно НЕ ПОНИМАЕТЕ??

Он нужен для того, чтобы определить, какая из инвестиций более выгодна. Именно по-этому только дурак будет держать $50,000 на сберсчете с процентом меньшим, чем инфляция!

Аналогично я посчитал выгодность возврата инвестиций с моим домом.
Я купил дом за $22,000. Через год у меня будет $34,600 (дом за $25,000 и $9,600 прибыли от аренды). Какой CASH ROI?? 44%

Этот показатель показывает (показатель показывает, ыыыыыы ), что выгоднее купить арендную недвижимость, чем доли. Выгоднее купить арендную недвижимость, чем Сиди. Выгоднее купить арендную недвижимость, чем держать деньги в сберсчете.
Караул.
Как Вы не можете понять такой простой вещи??

Посидел, почитал, посчитал, формулу расчета, предложенную Лордом считаю абсолютно и единственно верной, на сим тож close a file и готов обсуждать отжимания:)

Поскольку с недвижимостью и терминологией с ней связанной в США я никогда дел не имел, хочу уточнить правильно ли я мыслю и понимаю суть:
1. HOA - это некий аналог нашего членского взноса в товариществе собственников?
2. HELOC - ипотечный займ? Недвижимость является уже моей собственностью в этом случае?
3. Mortgage - приобретение недвижимости за счет банковских ресурсов и недвижимость остается собственностью банка до момента полного погашения?

Цитата
Ancyp пишет: HOA - это некий аналог нашего членского взноса в товариществе собственников?

Наверное, хотя я не совсем в курсе подробностей взносов в товарищество. HOA - это фиксированная месячная плата, которая идет на следующие расходы:
1. Часть коммунальных платежей: вывоз мусора, часто вода.
2. Расходы на поддержание той части недвижимости, которая является общей - стрижка газонов, если это таунхаус, подъезд, если это многоквартирный дом и т.д.
3. Амортизация - например починить крышу раз в 20 лет платится из запасов HOA.
4. Налог на ту часть собственности, которая является общей.
5. Различные проекты для улучшения общей части.

Цитата
Ancyp пишет: HELOC - ипотечный займ?

Нет, HELOC расшифровывается как home equity line of credit - кредит, который вы можете взять под залог той части тела кредита, которое вы уже выплатили. Т.е. если у Вас дом стоимостью 100К, Вы уже выплатили 50% тела кредита, то дом соответсвенно на 50% Ваш, и под эту половину дома Вам банк может дать 50К кредита.

Цитата
Ancyp пишет: 3. Mortgage - приобретение недвижимости за счет банковских ресурсов и недвижимость остается собственностью банка до момента полного погашения?

Mortgage - это самый обычный ипотечный кредит. С той лишь разницей, что в США есть налог на недвижимость, который должен платить собственник, поэтому недвижимость является Вашей собственностью, но банк может у Вас ее изъять в случае неплатежеспособности по кредиту.

Цитата
Ancyp пишет: а Лорд пишет о ROI от инвестирования в недвижимость онли (с привлечением заемных средств)

Инвестирование в недвижимость ничем принципиально не отличается от инвестирования в любые другие финансовые инструменты - в предыдущем посте я показал, что пользуясь формулой Лорда можно получить бредовые проценты даже для такого классического инструмента инвестирования, как финансовый фонд.

Цитата
Ancyp пишет: Он пытается донести, что вложив 20 тыс и через год продав дом вернув свои 20 плюс часть того что он уже выплатил в виде погашения основного долга плюс то, что скопилось от арендаторских платежей и соотнеся с суммой первоначального вложения он получит тот самый показатель

Если ему зачем-то нужен подобный показатель, то пусть им пользуется - только это не ROI. ROI - это возврат инвестиций. Всех инвестиций, будь то личные средства или заемные средства - ссылку на то, что такое инвестированный капитал, я уже Вам приводил.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: я хочу попросить Вас об одолжении. Можете не юлить и контраргументировать, а ответить на мои вопросы??

Конечно.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Вы согласны со всеми четырьмя примерами, или только тремя первыми?? Да/Нет

Как Вы себе представляете ответ "Да/Нет" на вопрос содержащий "ИЛИ"?
По сути вопроса - в трех первых примерах Вы ROI посчитали правильно, в четвертом - нет.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Если Вы согласны с тремя первыми, то почему Вы не согласны с четвертым (кратко и без анекдотов, если есть необходимость использовать ссылку на инвестопедию ресурс, что устроит нас обоих - пожалуйста).

Если кратко, то правильную формулу Вам тут уже приводили: ROI=чистая прибыль/(собственные вложения + долгосрочные обязательства (кредиты то есть))*100%.
В первых трех случаях у Вас долгосрочные обязательства равны нулю, поэтому результат по Вашей формуле получается такой же, как и по правильной формуле, а в четвертом случае неучтенный кредитный капитал в знаменателе обеспечивает разницу в 10 раз.
В том, что ROI - это отношение прибыли к инвестициям у нас разногласий нет. Разница в том, что Вы инвестициями считаете только свои личные средства, хотя заемные средства - тоже инвестиции. Прибыль приносит капитал независимо от того, собственный он, или заемный - заемный просто приносит дополнительные расходы и риски. Насчет ссылок, вот например:

Цитата

Для расчета ROI используются следующие показатели: Себестоимость товара или услуги, состоящая из всех расходов на производство: закупка материалов, логистические издержки, заработная плата работникам компании; Суммарный доход без вычета себестоимости; Доход, представляющий финальную прибыль после реализации конкретного товара или услуги; Сумма инвестиций, состоящая из всех статей затрат, выделенных на конкретный бизнес. Инвестициями могут быть активы, капитал, сумма основного долга бизнеса и другие вложения. Перечисленные показатели используются для формулы, самый простой вариант которой выглядит следующим образом: ROI = (суммарный доход - себестоимость) / полная сумма инвестиций * 100%

Или вот определение, что такое инвестированный капитал.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Если Ваш вариан ROI для первых троих примеров совпадает с моим, а четвертый получился, например, как у ДМ80 - 4.5% то означает ли это, что вложить $22,000 в фонд AFICX (ROI=12%, возврат налички будет $2,640) по-Вашему выгоднее, чем в инвестиционную недвижимость??

Приведенная Вами инвестиция в AFICX менее прибыльна в абсолютном значении, чем Ваша инвестиция в дом, хотя и более прибыльна в относительном. Это потому, что Вы рассматриваете совершенно разные суммы инвестиций: если бы Вы вложили свои AFICX ровно столько сколько и в дом - 22К своих денег плюс 192К кредитных денег на 30 лет под 4%, то чистая прибыль в год у Вас бы была 220000*0.12-945*12=15060, и ROI по вашей формуле (дабы не было путаницы с настоящим ROI предлагаю называть данную величину "коэффициент Лорда") был бы 68.4%. Т.е. AFICX при прочих равных условиях - намного более выгодный финансовый инструмент, чем дом, не говоря уже о том, что не требует затрат времени и сил. К слову 12% - это и есть очень прибыльный фонд, в среднесрочной (а тем более, в долгосрочной перспективе) - прибыльность будет явно поменьше.
Надеюсь, ответил на Ваши вопросы достаточно прямо. Мне в свою очередь все таки было бы интересно узнать, какой же все таки получится коэффициент Лорда для случая с нулевым вложением собственных средств.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: вы не можете забрать ВСЮ выкупленную часть, а только определенный ее процент.

Мой друг финансист утверждал, что есть способы имея 30% стоимости взять ХЕЛОК до 90% стоимости, но я этим особо не интересовался, поэтому не в курсе подробностей.
UPD. Кстати, раз уже заговорили о прибыльности, то я только что решил заглянуть, как там мои акции поживают и обнаружил, что за один сегодняшний день они выросли на сумму $2,627.40 - вот это я понимаю ROI, а не то, что мы тут с Вами обсуждаем

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Мы с Вами открыли партнерство и вложив каждый по 25К и купив квартиру в Альбукерке, сдали ее, получив при этом $500 прибыли на двоих. Согласно договоренности прибыль мы делим поровну - по $250 в месяц каждому.

Хороший пример.
По этой логике надо и долю прибыли от дома в Беллингеме отдать банку пропорционально доле вложений?? Тогда Вам совсем не 800 достанется?
Ах да, банк "добрее" чем Байда, с ним договоренность другая, он подождет

А чего (в расчетах) от бедного Байды урвали 50% прибыли, хотя вложили 22/50 * 100 = 44%?

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: ЗЫ: кстати, я специально не отвечал Вам о нулевых вложениях на протяжении целой недели, надеясь, что до Вас дойдет, но видимо ошибался...

А никто и не подумал, что Вы целую неделю думали, как выкрутиться!

Ох, отхвачу я сейчас оценку моих умственных способностей...
Но вам, Lord_Ehrgeiz, респект! Ваше бы умение "манипулировать" да направить бы в какое-нибудь нужное русло!