Kivira,
прочитала тему
ответ получился длинным, прям книга
Вообще в целом выгодно ли покупать недвижимость как инвестицию, очень сильно зависит от конкретного штата, города и даже района. Потому невозможно написать одну формулу, которая бы подходила под все случаи.
Рассмотрим с точки зрения инвестиции в недвижимость: такая инвестиция будет более стабильной, но в то же время прибыль от нее возможно не будет заметна в первый же год, и на это требуется больше времени. Также стоит учитывать то, что в некоторых городах может падать цена на дома, и в итоге остается инвестор в убытке. Если рассматривать со стороны получения арендной платы, то тут очень чувствительно к району и желаемости данной недвижимости семьями снять в аренду и готовности платить ими той суммы, что вы хотите. Обычно самыми беспроблемными будут сдача в аренду в довольно хороших спокойных районах с хорошими школами. Если купить по дешевке в гетто и сдавать , то проблем будет больше, чем прибыли. Т.к. малоимущие могут вплоть до того, что в суд подать, что они малоимущие и не могут платить аренду , или разбомбят вам дом и потом с них врят ли получите компенсацию, опять же даже через суд покажут, что они бедные несчастные. Плюс ко всему, нельзя выселять просто так, что вы захотели - это делается через суд - и это лишние расходы для вас и затянувшееся время. Ну это я привела навскидку примеры, что первое пришло в голову. Но плюс в том, что по закону, если одна семья владет до 4 единицами недвижимости, они могут перебирать потенциальными жильцами и отказывать тем, кто им не понравился вплоть до цвета кожи или религиозных предпочтений. Но тут тоже чувствительный момент с законами о дискриминации и потом на вас же в суд подадут. Даже если не выиграют, то вы все равно потратите деньги на адвоката , и свое личное время и нервы. Сдавать комнаты, неплохой вариант, но также зависит от города, района и т.д.
Следуюший момент, если кто то хочет в гараже поставить диван и там спать - никто не скажет нет, но если сдавать в аренду это помещение, чтобы кто то там спал - это нарушение закона, т.к. гараж не является по закону жилым помещением и если кто то из соседей пожалуется в муниципалитет или куда нибудь еще, проблем не оберетесь. А перестроить , чтобы было официально - нужно разрешение от муниципалитета. И не всегда это разрешение вам дадут, если дом находится в ипотеке в данный момент, легальным владельцем дома является банк или кредитная организация ,ведь ипотека это по сути дом - залог. И они могут не дать разрешение на переделку дома и достройку чего либо там, а если делать без разрешения - то опять же проблемы будут, особенно если продавать решите, или случится страховой случай.
Если рассматриваете дом как потенциальную инвестицию - при поиске такого нанимается брокер в любом случае, брокер знает местный рынок и имеет право сам давать советы в рамках полномочий, а также направить на консультацию к инвестиционному специалисту. Инвесторы бывают и в землю, и в офисные здания. Главная ценность в любом из случаем - земля, а не дом на ней.
По поводу ипотеки, есть несколько видов разных ипотек, и получение той или иной зависит от многих факторов - это и уровень дохода, и наличие долгов и как вовремя их платите, и кредитной истории в целом, и кредит скора, и даже наличие прошлой ипотеки и т.д. ПОтому нельзя сказать точно какой процент на ипотеку можно получить, т.к. процент может быть немного выше - ниже, зависит от факторов выше и других аспектов. Также есть ипотеки, которые страхуются по разному и от этого тоже зависит и размер минимального первоначального платежа и процент ипотеки. Об этом рассказывает специалист, когда человек решает покупать недвижимость - получает бесплатную консультацию от lender specialist - т.н. prequalification fo the loan - и тогда уже брокер занимается поиском жилья - ведь если исходя из вашей ситуации банк (или кредитная организация) вам может дать ипотеку только на 100 000 долл а вы хотите дом за 500 000 долл то сами понимаете, сколько будет первоначальный взнос.
По поводу стоит ли нанимать брокера - или нет - однозначно стоит. Во первых, как писали выше, есть в США 2 вида брокеров - со стороны продавца, и со стороны покупателя. Если вы покупатель, то ваш брокер защищает полностью ваши и только ваши интересы, пытается договорится о более хорошей цене, и что бы вы не сказали ему, это является конфиденциальным, и может разглашаться только с вашего разрешения. Такой опции нет, если вы решаете не нанимать брокера и сам себе артист
тогда чтто бы вы не сказали, узнает продавец. Приведу пример: Есть дом. который хотите купить и продавец цену просит 200 тыс. долл. - у вас хорошая зарплата и все отлично и вы готовы платить и 200 и выше, если дом вам очень нравится. Если у вас свой брокер, об этом не узнает продающая сторона, если вы сами не захотите, и брокер может пытаться снизить цену. Но если вы покупаете без брокера, то вы предоставляете свою информацию брокеру продавца, и тогда продавец подумает и решит, что это я буду скидку давать, если он и так заплатить может. Это один из примеров.
И не нужно сравнивать работу брокера / риэлтора в России и в США - эти сферы вообще несравнимы, помимо самой сделки есть еще много чего другого, что входит в обязанность брокера при заключении сделки и поиске подходящей недвижимости и т.д. И вам явно вгыоднее будет воспользоваться этим. Оплата за работу брокера покупателя обычно идет со стороны продавца - обычно при продаже недвижимости брокер продавца получает 6% от суммы продажи, и эти 6% делятся между брокерской фирмой от продавца и от покупателя. Покупатель не платит за работу брокера, но в контракте оговаривается, что если продавец отказывается платить брокеру покупателя, то покупатель сам оплачивает. В целом такие случаи редкие и в любом случае всегда читайте договор. ТАкже по закону запрещено получать деньги от брокера за то, что вы дали ему разрешение представлять вас, т.к. у вас нет лицензии и это прямое нарушение федерального закона с обеих сторон. На практике, конечно все происходит, но это на страх и риск, как говорится.
И последний момент, налоговая не дремлет и получение аренды от имущества - это доход, с которого платите налог. Получение прибыли от продажи имущества - также может рассматриваться налоговой как доход (есть там своя специфика однако), если покупаете дом, ремонтируете его без лицензии строительной, и продаете раньше, чем через год , то тоже налог будет другим. И т.д. А если не заплатите налог и будете скрывтаь доходы, и налоговая узнает о ваших "проделках" - это одно из самых серьезных нарушений законов в сша - укрывание доходов от налогов.
В любом случае, вместо проведения расчетов по формулам из гугла на форумах, и мнения разных людей из разных штатов, где законы все свои, наиболее правильным будет получение консультаици специалиста на месте. Вам и расчет проведут и много чего интересного попутно расскажут , о чем не расскажут на форуме.
